Як оподатковується продаж квартири після відчуження земельних ділянок

Продаж квартири після відчуження земельних ділянок протягом одного календарного року оподатковується з урахуванням кількості та черговості всіх операцій із нерухомістю. Земельна ділянка і квартира є окремими об’єктами нерухомого майна, тому кожний перехід права власності враховується як самостійний продаж, повідомляє редакція Realnist з посиланням на Державну податкову службу України.

Якщо до квартири людина вже продала одну земельну ділянку, квартира зазвичай вважатиметься другим об’єктом нерухомості, відчуженим у звітному році. Дохід від такого продажу оподатковується за ставкою 5% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору. Якщо перед квартирою було продано дві або більше окремих земельних ділянок, операція може вважатися третім або наступним продажем, для якого загальна ставка за певних умов становить 18% ПДФО та 5% військового збору.

Чому земельні ділянки впливають на податок із продажу квартири

Стаття 172 Податкового кодексу України регулює оподаткування доходів фізичних осіб від продажу нерухомого майна. Для її застосування продажем вважається будь-який перехід права власності або аналогічних прав на нерухомість, крім успадкування та дарування. Земельні ділянки належать до об’єктів нерухомості так само, як квартири, будинки, кімнати та нежитлові приміщення.

Право власності на кожну земельну ділянку реєструється окремо. Якщо одну велику ділянку поділено на кілька нових ділянок із різними кадастровими номерами та окремими записами у Державному реєстрі речових прав, продаж кожної з них може розглядатися як окрема операція з нерухомістю.

Кількість договорів не завжди є єдиним критерієм: визначальними є кількість окремих об’єктів і переходів права власності.

ДПС у консультації щодо послідовного продажу розподілених земельних ділянок зазначила, що перша реалізована ділянка може бути першим продажем року, друга — другим, а наступний продаж квартири відповідно враховуватиметься як третя операція. Черговість відчуження об’єктів фізична особа визначає самостійно, однак вона має відповідати фактичним операціям і документам, поданим нотаріусу.

«Черговість продажу об’єктів нерухомості фізична особа визначає самостійно» (ГУ ДПС у місті Києві, індивідуальна податкова консультація від 15 червня 2026 року).

Яка ставка діє після продажу однієї земельної ділянки

Якщо земельна ділянка була першим об’єктом, відчуженим у календарному році, а квартира стала другим, дохід від квартири оподатковується за ставкою 5% ПДФО. Додатково сплачується військовий збір за ставкою 5%.

Це правило застосовується до другого продажу об’єкта, зазначеного у пункті 172.1 Податкового кодексу. До таких об’єктів належать, зокрема:

• квартира або її частина;
• житловий будинок, кімната, садовий чи дачний будинок;
• земельна ділянка в межах норм безоплатної передачі, визначених статтею 121 Земельного кодексу;
• певні сільськогосподарські землі, отримані внаслідок приватизації, виділення паю або у спадщину.

Наприклад, власник у лютому продав земельну ділянку, яка понад три роки перебувала в його власності та відповідала умовам пункту 172.1 ПКУ. У серпні він продав квартиру, якою також володів понад три роки. Земля в такій послідовності є першим продажем, а квартира — другим.

Дохід від квартири підлягатиме оподаткуванню:

• 5% ПДФО;
• 5% військового збору.

Сумарне податкове навантаження становитиме 10% бази оподаткування. Окремо під час оформлення угоди можуть виникати нотаріальні та реєстраційні витрати, однак вони не є ПДФО чи військовим збором.

«5% ПДФО плюс 5% військового збору — якщо це другий продаж за рік» (Державна податкова служба України, роз’яснення деклараційної кампанії 2026 року).

Коли квартира стає третім або наступним об’єктом

Якщо протягом одного податкового року до квартири вже були відчужені дві окремі земельні ділянки, продаж квартири може бути третьою операцією. Для третього та кожного наступного об’єкта нерухомості, який входить до переліку пункту 172.1 ПКУ, дохід резидента оподатковується за ставкою 18% ПДФО.

Одночасно сплачується військовий збір 5%. Загальне навантаження становить 23% оподатковуваного доходу.

Послідовність може виглядати так:

1. Перша земельна ділянка — перший продаж.
2. Друга земельна ділянка — другий продаж.
3. Квартира — третій продаж.

Сам факт того, що перші угоди стосувалися землі, а наступна — житла, не обнуляє кількість продажів.

Для цілей статті 172 враховуються операції з різними видами нерухомості, здійснені однією фізичною особою протягом того самого звітного року. Податковий рік збігається з календарним — від 1 січня до 31 грудня.

«18% ПДФО плюс 5% військового збору — третій і кожен наступний продаж» (ДПС України, роз’яснення щодо оподаткування продажу майна у 2026 році).

Як оподатковується успадкована квартира

Для нерухомості, отриманої у спадщину, діє окреме правило. Вимога щодо володіння майном понад три роки на успадкований об’єкт не поширюється.

Якщо успадкована квартира є третім або наступним проданим об’єктом нерухомості протягом року, дохід від її продажу оподатковується ПДФО за ставкою 5%, а не 18%. До цієї суми додається військовий збір 5%.

Отже, для визначення ставки необхідно перевірити не лише кількість попередніх операцій, а й спосіб набуття квартири:

• придбання за договором купівлі-продажу;
• приватизація;
• дарування;
• спадкування;
• інший документально підтверджений спосіб набуття права власності.

Документ про спадщину впливає як на трирічний строк володіння, так і на ставку при третьому чи наступному продажі.

Значення строку володіння земельними ділянками

Перша операція з нерухомістю може не оподатковуватися лише за виконання умов пункту 172.1 ПКУ. Загальне правило передбачає, що майно має перебувати у власності продавця понад три роки. Для успадкованого майна ця вимога не діє.

Якщо перша продана земельна ділянка не відповідала умовам звільнення — наприклад, перебувала у власності менше трьох років або не належала до переліку пункту 172.1, — дохід уже від першої операції може оподатковуватися за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору.

Другий продаж об’єкта, який не входить до пільгового переліку, може оподатковуватися за ставкою 18% ПДФО та 5% військового збору. Тому для точного розрахунку недостатньо лише порахувати договори: потрібно встановити категорію кожної земельної ділянки, її цільове призначення, площу, дату реєстрації права власності та спосіб набуття.

Від якої суми розраховують податок

База оподаткування визначається за ціною, зазначеною в договорі купівлі-продажу квартири, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість, сформовану модулем Єдиної бази даних звітів про оцінку, або за ринкову вартість, визначену оцінювачем і зареєстровану в цій базі.

Якщо квартира продається за 2,5 млн грн, а її зареєстрована оціночна вартість становить 2,7 млн грн, податки розраховуватимуться з 2,7 млн грн.

Для другого продажу суми становитимуть:

• ПДФО 5% — 135 тис. грн;
• військовий збір 5% — 135 тис. грн;
• разом — 270 тис. грн.

Для третього продажу за ставками 18% і 5%:

• ПДФО — 486 тис. грн;
• військовий збір — 135 тис. грн;
• разом — 621 тис. грн.

Коли сплачують ПДФО та військовий збір

При укладенні договору між фізичними особами податки сплачуються до нотаріального посвідчення угоди. Нотаріус перевіряє електронну довідку про оціночну вартість або зареєстрований звіт оцінювача, а також документ про сплату належної суми податку.

Без підтвердження оцінки та сплати податку нотаріус не посвідчує договір у випадках, коли дохід підлягає оподаткуванню. Після оформлення угоди інформація про її вартість передається до податкових органів.

Перед продажем квартири після відчуження землі продавцю необхідно надати нотаріусу документи щодо всіх операцій із нерухомістю, проведених від початку календарного року. Саме кількість об’єктів, їхня податкова категорія, строк володіння та послідовність продажів визначають, чи застосовуватиметься ставка 5% або 18% ПДФО.

Читайте також: Нові правила розкриття банківських рахунків: кого вони торкнуться з 23 жовтня