Як купити квартиру без ризику: 10 підводних каменів при угоді

За даними Міністерства юстиції України, у 2025 році до Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно було внесено понад 1,4 млн операцій з нерухомістю. Приблизно 3–5% угод на вторинному ринку супроводжуються юридичними суперечками — це десятки тисяч потенційних жертв шахрайства або юридичної необізнаності щороку.

Купівля квартири — найбільша фінансова операція у житті більшості українців. Одна помилка може коштувати всього. Ось 10 ризиків, про які мовчать ріелтори.

Ризик 1. Подвійний продаж квартири

Класична шахрайська схема: продавець укладає попередній договір з кількома покупцями, отримує аванс і зникає або продає офіційно лише одному. За статистикою НАБУ, це одна з топ-5 схем шахрайства з нерухомістю.

Захист: Одразу після підписання попереднього договору внесіть заяву про обтяження в Державний реєстр речових прав (через «Дія» або нотаріуса). Перевірте реєстр перед угодою на сайті Мінюст Онлайн.

Ризик 2. Прихована іпотека або арешт

Квартира може перебувати під арештом за рішенням суду, виконавчим провадженням або бути предметом іпотечного договору. Ріелтор або навіть продавець можуть не знати про це — або знати і мовчати.

Захист: Виписка з ДРРП (Державного реєстру речових прав) замовляється онлайн за 68 грн. Перевірте розділи «Обтяження» та «Іпотека». Також перевірте продавця через Єдиний державний реєстр боржників (ВДВС).

Ризик 3. Незаконне перепланування

Якщо попередній власник зніс несучу стіну без дозволу або об’єднав кімнати без документів — новий власник отримає штраф і зобов’язання повернути все у попередній стан за власний рахунок. Вартість відновлення несучих конструкцій — від 50 000 грн і вище.

Захист: Порівняйте планування квартири з технічним паспортом БТІ. Усі реальні стіни мають збігатися з кресленням. Технічний паспорт запитайте у продавця — він зобов’язаний його надати.

Ризик 4. Прописані особи, яких не можна виписати

Якщо у квартирі зареєстровані малолітні діти або особи під опікою — виписати їх без дозволу органів опіки або суду неможливо. Ви купите квартиру з «мешканцями», яких юридично позбутися дуже складно.

Захист: Запросіть довідку про зареєстрованих осіб з ЖЕКу або ЦНАП. Уточніть, чи є серед них неповнолітні, опікувані або особи, що відбувають покарання (після звільнення вони мають право повернутися).

Ризик 5. Продаж за підробленим документом або довіреністю

Схема з «мертвими душами»: квартиру продають за підробленим свідоцтвом про право власності або за дорученням від людини, яка вже померла чи відкликала довіреність. Нотаріус перевіряє документи, але не завжди — достатньо ретельно.

Ніколи не купуйте нерухомість у особи, яка діє за довіреністю, без попередньої перевірки її чинності через нотаріуса, що посвідчував документ.

Матеріал про фінансові поради для українців на realnist.com/ допоможе розібратися і з іншими аспектами управління грошима при великих угодах.

Ризик 6. Борги за комунальними послугами

За законом борги за «комуналку» не переходять на нового власника — платити зобов’язаний той, хто їх нагромадив. Але на практиці управляючі компанії нерідко блокують підключення до мереж до погашення боргів.

Захист: Запросіть у продавця довідки про відсутність заборгованості від усіх постачальників: газ, електрика, вода, тепло, квартплата. Або пропишіть у договорі пункт про відповідальність продавця за борги, що виникли до дати угоди.

Ризик 7. Квартира під час судового спору про спадщину

Якщо власник отримав квартиру у спадщину, але є інші потенційні спадкоємці — протягом 10 років (позовна давність) вони можуть оскаржити угоду. Нові власники ризикують втратити майно навіть через десятиліття після купівлі.

Захист: Перевірте за яким підставою виникло право власності (договір купівлі-продажу, дарування, спадщина). При спадщині — попросіть свідоцтво про спадщину і перевірте кількість спадкоємців. Консультація адвоката з нерухомості (від 1 000–2 000 грн) окупиться стократ.

Ризик 8. Несплачені податки і збори

Продавець може мати борг перед ДПС, включно з податком на нерухомість чи штрафами. При стягненні — арешт накладається на рахунки, а не майно після продажу, але процедура ускладнюється.

Захист: Перевірте продавця у Єдиному реєстрі боржників ДВС та в реєстрі платників ПДВ (для юридичних осіб).

Ризик 9. Будинок у зоні воєнного обстрілу або без страхування

Після 2022 року ринок нерухомості в прифронтових регіонах зазнав суттєвих змін. Купівля в таких зонах — законна, але ризикована: страхування майна в зонах бойових дій коштує дорого або недоступне.

Захист: Перевірте зональний статус об’єкта через геосервіси, переконайтесь у можливості отримати страховку та іпотечне кредитування (більшість банків відмовляють у зонах ризику).

Ризик 10. «Сіра» ціна в договорі

Деякі продавці пропонують занизити офіційну ціну в договорі для «економії» на податках. Але якщо угода буде оскаржена — суд поверне лише суму, зазначену в договорі. Ви втратите різницю між реальною і «паперовою» ціною.

Захист: Завжди вказуйте реальну ціну угоди. Це захищає саме вас як покупця — а не продавця, який «економить» за ваш рахунок.

Де перевірити квартиру онлайн: корисні ресурси

| Реєстр / Сервіс | Що перевіряти | Де |
|—|—|—|
| ДРРП (Мінюст) | Власник, обтяження, іпотека | online.minjust.gov.ua |
| ВДВС | Виконавчі провадження на боржника | vdvs.minjust.gov.ua |
| БТІ (технічний паспорт) | Планування, площа | Через нотаріуса або ЦНАП |
| ДПС | Борги продавця перед ДПС | cabinet.tax.gov.ua |
| Судовий реєстр | Судові справи щодо об’єкта або власника | reyestr.court.gov.ua |

FAQ

Чи обов’язковий нотаріус при купівлі квартири?
Так, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості — обов’язкова умова в Україні. Без нотаріуса угода юридично недійсна.

Скільки коштують послуги нотаріуса?
1–2% від вартості угоди плюс держмита та витрати на реєстрацію. Загалом — від 5 000 до 20 000+ грн залежно від суми угоди.

Чи можна повернути квартиру після купівлі?
Так, якщо доведено шахрайство, приховані дефекти або невідповідність документів. Але судовий процес може тривати 2–5 років. Краще попередити, ніж судитись.